DSR 이란 LTV DTI 상호 관계

대출을 받기 위해 필요한 조건과 기준이 자주 변경되기 때문에, 어떤 경우에 돈을 빌릴 수 있는지 혼란스러울 때가 많습니다. 대출을 이해하는 데 중요한 개념인 LTV, DTI, DSR에 대해 알아봅시다. 특히 DSR은 최근에 더욱 중요한 규제로 자리잡았으며, 이를 제대로 이해하면 대출 가능성을 예측하는 데 큰 도움이 됩니다.

LTV (주택담보대출비율)

LTV란 무엇인가요?

LTV(Loan To Value)는 주택담보대출비율을 의미합니다. 주택을 담보로 금융기관에서 돈을 빌릴 때, 집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 나타내는 비율입니다.

LTV의 계산 방법

예를 들어, 5억원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌리면, LTV는 80%가 됩니다. 즉, 집값의 80%까지 대출이 가능하다는 뜻입니다.

 

DSR 계산기

 

DTI (총부채상환비율)

DTI란 무엇인가요?

DTI(Debt To Income)는 소득에 비해 빚을 갚을 능력을 평가하는 지표입니다. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 계산합니다.

DTI의 중요성

일반적으로 DTI가 낮을수록 빚을 갚을 능력이 높다고 여겨집니다. 이는 대출 심사 시 중요한 기준이 됩니다.

DSR (총부채원리금상환비율)

DSR이란 무엇인가요?

DSR(Debt Service Ratio)은 한 사람이 가진 모든 빚을 기준으로 대출 가능 상한선을 정하는 지표입니다. 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출을 허용합니다.

 

신 DTI 계산

담보 대출 가능액 계산

 

DTI와 DSR의 차이점

DTI는 주택담보대출의 원리금만 포함하지만, DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 포함하여 대출 가능 금액을 정합니다. 따라서 DSR이 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있습니다.

스트레스 DSR

스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR은 미래의 금리 인상 위험을 반영한 '가산 금리'를 적용하여 대출 한도를 산정하는 방식입니다. 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영하기 때문에 대출 한도가 기존보다 줄어들 수 있습니다.

 

스트레스 DSR 시행 단계

스트레스 DSR은 2024년부터 3단계로 시행됩니다.

1. 1단계 (2024년 2월 26일~6월 30일): 스트레스 금리의 25%만 반영. 주택담보대출 한도가 2~4% 줄어들 것으로 예상.
2. 2단계 (2024년 7월~): 스트레스 금리 반영 비율 50%.
3. 3단계 (2025년~): 스트레스 금리 반영 비율 100%.

신용대출과 스트레스 DSR

2024년 6월부터는 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용됩니다. 나의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있습니다. 즉, 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어갈 수 없습니다.

 

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주택임대사업자 미등록 가산세에 대한 안내

 

신용대출과 DSR

DSR을 알아야 하는 이유

신용대출을 받을 때도 DSR을 알아야 합니다. 총 대출 금액이 1억원을 넘는 경우, DSR 40%까지만 대출받을 수 있습니다. 이는 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 초과할 수 없다는 뜻입니다.

한도 높이기 위한 방법

연소득을 높이거나 매년 내는 원리금 부담을 줄이는 방법이 있습니다. 예를 들어, 10년 만기 신용대출 등을 이용하면 매년 내는 원리금 부담을 줄여 일시적으로 한도를 높일 수 있습니다.

 

주택담보대출과 LTV, DTI, DSR

부동산 규제 지역과 LTV

부동산은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제지역으로 나뉩니다.

1. 무주택자: LTV 50% 적용. 비규제지역은 LTV 60% 유지.
2. 생애 최초 구입: 규제지역 여부와 상관없이 9억원 이하 주택에 대해 LTV 80% 적용.
3. 다주택자: LTV 최대 30%까지 대출 가능.

DTI 지역별 적용

• 투기지역, 투기과열지구: 40% 적용.
• 조정대상지역: 50% 적용.
• 그 외 지역: 60% 적용.
• 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60% 적용.

DSR 적용

1억원 넘는 대출 시 DSR 40% 규제가 유지됩니다. 2024년부터는 스트레스 DSR도 추가 적용됩니다.

 

결론

대출 정책은 복잡하고 자주 변경되기 때문에, LTV, DTI, DSR과 같은 핵심 개념을 이해하는 것이 중요합니다. 특히 DSR은 모든 부채를 고려하여 대출 한도를 정하는 강력한 규제입니다. 스트레스 DSR의 도입으로 대출 한도가 줄어들 수 있으므로, 미래 금리 인상 가능성까지 염두에 두고 대출 계획을 세우는 것이 필요합니다.